SUGERENCIAS AL DOCUMENTO DEL AVANCE
DEL P.G.O.U. DE BARBATE.
NÚCLEOS DE ZAHORA Y CAÑOS DE MECA
Octubre 2004

D. Antonio Álvarez Palomeque, en representación de la Asociación de Vecinos COSTA DE LA LUZ

Habiendo tenido conocimiento de la presentación y apertura del período de Información Pública del AVANCE de la REVISIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA de BARBATE, se personan en el correspondiente expediente administrativo para hacer constar las siguientes SUGERENCIAS Y ALEGACIONES y las razones y fundamentos que las motivan:

I) El AVANCE expuesto debe retirarse y corregirse, para redactarse nuevamente con la participación de la Asociación de Vecinos “Costa de la Luz”, según se acordó entre dicha asociación y el Ayuntamiento de Barbate en el CONVENIO DE COLABORACIÓN ENTRE EL AYUNTAMIENTO DE BARBATE Y LA ASOCIACIÓN DE VECINOS “COSTA DE LA LUZ”, suscrito el 31 de agosto de 2000 y ratificado por acuerdo plenario del Ayuntamiento de Barbate de 6 de octubre del mismo año.

En dicho Convenio el Ayuntamiento de Barbate adquirió dos compromisos que no ha cumplido:

1º) “El Ayuntamiento de Barbate asume el compromiso de estudiar los parámetros urbanísticos establecidos por el vigente Plan General para la zona y procurar en la Revisión que en la Revisión que se le dote de las determinaciones precisas a fin de posibilitar su adecuación a la realidad actual, con respeto a las normas de calidad de vida demandadas por la población, y garantizando su correcta integración urbanística en atención al entorno en el que se localiza sin perjuicio de la exigibilidad de los deberes básicos de solidaridad urbanística y costeamiento de las infraestructuras a los propietarios”.

2º) “El Ayuntamiento de Barbate asume el compromiso de integrar a la Asociación de Vecinos “Costa de la Luz” en La Mesa de Participación de la Revisión del Plan General, como cauce apropiado para que la opinión de los vecinos de Zahora y Los Caños sea tenida en cuenta en el proceso de formulación del nuevo planeamiento general. A tal fin la Asociación podrá en el seno de dicha Mesa de Participación formular sugerencias y propuestas de objetivos de ordenación para Los Caños y Zahora, conocer el desarrollo de los trabajos de planeamiento y plantear alternativas desde la defensa de los intereses generales de los vecinos y conocimiento de las exigencias y deberes urbanísticos legalmente exigibles”.

Es obvio que, hasta el momento, esos compromisos no se han cumplido y que, sin la solicitada retirada, corrección y NUEVA EXPOSICIÓN PÚBLICA DEL AVANCE (de otro Avance) no se pueden cumplir. Y ello por las siguientes razones:

El primer compromiso –traducida a román paladino la abstrusa redacción de la primera de las cláusulas anteriores- consiste en que la “adecuación (de la zona) a la realidad actual” –es decir, la regularización por el nuevo Plan de la situación de ilegalidad de amplias áreas de parcelación y edificación de Zahora y Los Caños y la solución que en él se dé a los déficits de equipamientos e infraestructuras- se determine mediante una ordenación urbanística acorde con el mantenimiento de las características físicas y la organización tipo-morfológica de los asentamientos (“con respeto a las normas de calidad de vida demandadas por la población”) de modo semejante a como se determinaba en el vigente Plan General, cuyos parámetros han de ser “estudiados” para ofrecer un orden urbano que tenga unas características físicas y ambientales fabricadas sobre el orden rural actual, cuya urbanidad represente una maduración, no una transformación metamórfica, del tejido existente, una adecuación que dote a la zona de las infraestructuras de servicios urbanos y con las dotaciones de equipamientos necesarios en todo asentamiento de población, que son factor ineludible de los mínimos de “calidad de vida” exigibles –tanto por los residentes como por las Administraciones Públicas- y, naturalmente “sin perjuicio de la exigibilidad de los deberes básicos de solidaridad urbanística y costeamiento de las infraestructuras a los propietarios” que, en cualquier caso, el Plan puede instrumentar sin más problemas que solventar también por parte de la Administración sus propias carencias de capacidad gestora, sin cuya adecuada solución cualquier Plan será, seguirá siendo, como el actualmente vigente, papel mojado, un instrumento sin uso.

Este incumplimiento no puede justificarse en la primacía de los intereses públicos que, de acuerdo con el artículo 30 de la LOUA no pueden subordinarse al contenido de los Convenios. Las asociaciones que suscriben no sólo acatan ese principio sino que como miembros del cuerpo social se saben amparadas por su sentido de la justicia. Entendemos, sin embargo que los criterios de ordenación que para Los Caños de Meca-Zahora sugerimos no sólo son posibles sin menoscabo de los objetivos de desarrollo turístico del municipio de Barbate, sino más favorables que los que sustentan el modelo propuesto en el Avance y lamentamos no haber tenido la ocasión de ponerlo de manifiesto en el momento y lugar más propicios: el período de redacción del Avance del Plan y el foro de participación pública prometido por el Ayuntamiento y del que nada hemos sabido desde su mención en el Convenio.

Y con esto nos adentramos en el incumplimiento por el Ayuntamiento de su segundo compromiso: “integrar a la Asociación de Vecinos “Costa de la Luz” en la Mesa de Participación de la Revisión del Plan General”. Hasta el momento no tenemos noticia de que haya habido tal Mesa de Participación y desde luego las asociaciones que esto suscriben no han sido integradas en un órgano semejante.

En resumen, el incumplimiento por el Ayuntamiento de Barbate de los compromisos suscritos en Convenio de respetar la configuración de los asentamientos de Zahora y Caños de Meca y de establecer un sistema de participación activa en el planeamiento más amplio y de mayor alcance que el estrictamente reglamentario no es intrascendente pues:

1º) En primer lugar ha impedido aportaciones al Plan por parte de las Asociaciones de Vecinos que permitan compatibilizar el desarrollo turístico de Barbate con los derechos de los habitantes o, en otros términos, los intereses públicos con los legítimos intereses privados que, si bien es justo que se subordinen a aquéllos no lo es que deban ser avasallados, arrasados, triturados o simplemente lesionados en mayor medida que la estrictamente necesaria para posibilitar los objetivos de interés colectivo que se persiguen.

2º) Este propósito de respeto a lo existente y el compromiso que de hacerlo propio adquiere el Ayuntamiento queda confirmado por el propio compromiso –instrumental respecto del anterior- que adquiere el Ayuntamiento de “estudiar los parámetros urbanísticos establecidos por el vigente Plan General para la zona…”, que es tanto como decir a procurar mantenerlos, pues para hacer tabla rasa de lo existente no se necesita estudiarlo. Tal estudio se propone en el Convenio precisamente con el fin de mantener en lo posible las características del asentamiento frente a las dificultades que para ello pudiera representar la introducción de las dotaciones de infraestructuras y equipamientos necesarias.

3º) Por tanto este propósito de respeto y conservación de lo existente y su conciliación con los objetivos de desarrollo turístico de Barbate hubiese tenido que aparecer explícitamente entre los objetivos y criterios de ordenación en el Avance del Plan General; y, si de los estudios realizados se dedujese la inviabilidad de compatibilizar ambas finalidades -circunstancia que sabemos imposible pero que concedemos para mostrar, por reducción al absurdo, que el incumplimiento municipal de estos compromisos no es justificable- aun así, el Avance del Plan debería haber hecho explícita esa inviabilidad, razonándola y justificándola con fundamento racional en estudios serios que lo demostrasen.

4º) Estos incumplimientos no pueden remediarse más que retirando y anulando el Avance expuesto, corrigiéndolo con la participación vecinal y volviéndolo a exponer públicamente una vez enmendado. Sin esta medida nos encontraríamos en situación de indefensión ya que no hay otra garantía de que estas sugerencias puedan ser consideradas dada la magnitud de los cambios que su estimación obligaría a introducir. Por ello no bastaría la intensificación de la participación entre el Avance y la Aprobación Inicial ya que la introducción de tales cambios en esta fase supondría obviar la discusión, a nivel de Avance, de un modelo alternativo.

II) El Avance expuesto debe ser retirado y corregido también por otras razones que aducimos separadamente por su desvinculación de los motivos de interés particular –aunque legítimo- de estas Asociaciones y su plena inserción en las consideraciones de interés general que como ciudadanos –y no sólo como vecinos- nos afectan, si bien no nos recatamos de afirmar que la defensa que en nuestra sugerencia anterior hacemos de nuestros derechos y legítimos intereses particulares no deja de tener una fuerte componente social, de interés general y público, pues se trata de reclamar –aunque sea a partir de los daños y perjuicios que amenazan a nuestros intereses particulares- la correcta aplicación de los métodos y procedimiento administrativo del planeamiento, que no es prebenda, sino regla de rectitud y razón que a todos favorece, beneficiando al proceso de planeamiento y al cuerpo social en su conjunto, de cuyo interés general no son parte insignificante las garantías procesales de respeto a los intereses privados que a todos importa, en cuanto esas garantías son también objeto de interés público.

Ocurre que incluso el proceso de participación en su dimensión estrictamente reglamentaria ha sido también desvirtuado por el grado de definición planimétrica de las propuestas de ordenación expuestas en el Avance, que corresponden más por su detalle a la propuesta de ordenación propia del Plan General ya terminado y apto para el trámite de Aprobación Inicial que a un mero Avance.

Contradictoriamente, este detalle en la definición planimétrica contrasta con la indefinición del resto de las características de la ordenación que, para ese nivel de detalle planimétrico, han de quedar igualmente determinados: asignación de aprovechamientos, equidistribución de derechos y cargas, adscripción de Sistemas Generales, inversiones públicas y programación de las mismas…etc. Sin el acompañamiento de los datos correspondientes a esas características de la ordenación el detalle planimétrico exhibido por el Avance resulta inapropiado y engendra una doble confusión:

a) confusión entre el sentido global –propiamente centrado en la discusión de las políticas urbanísticas y estrategias del Plan en relación con sus objetivos y con el interés general- que ha de corresponder al Avance y el más particularizado y dirigido a la discusión sobre derechos e intereses privados que es propia de la Información Pública del Plan tras su Aprobación Inicial.

b) confusión por falta de información adecuada, pues quien ha de estudiar el modo en que la ordenación propuesta afecta los terrenos en los que tiene propiedades, bienes derechos e intereses debe contar también con los restantes datos normativos, programáticos y económicos que acompañan la representación gráfica de la ordenación –que es sólo una parte de ella- y si no va a contar con ellos, el detalle planimétrico que les corresponde no debe estar representado, ya que ni tiene ni puede tener validez jurídica, pues le falta la necesaria justificación y cálculo racional que permita a los interesados conocer el alcance de las actuaciones y formar opinión y criterio sobre las mismas.

Pero si esos datos no se ofrecen en la exposición ha de ser porque no están elaborados ni estudiados, de lo contrario estaríamos ante una exposición parcial de un Plan General que está ya completo pero del que, a modo de Avance se ofrece una parte y se oculta otra. No creemos que podamos estar en este supuesto, pero hemos de contemplarlo como una posibilidad precisamente para demostrar que, en cualquier caso, el Avance ha de ser retirado y corregido como tal Avance. En efecto, si los datos definitorios de la totalidad de la ordenación estuviesen ya disponibles y no se hubiesen expuesto se estaría omitiendo una información indispensable para que los interesados pudiesen conocer y comprender la parte que se expone. Ello es, en sí mismo, inadmisible desde el punto de vista procedimental, desde la lógica puramente administrativa del proceso de elaboración y exposición pública del planeamiento.

En todo caso, un fragmento de Plan no es un Avance de Plan y su exposición como tal, inadmisible. Pero incluso en caso de que esos datos se hubiesen incorporado a la exposición del Avance éste hubiera tenido y exhibido, por adelantado, el grado de precisión y detalle de un Plan General completo, ya terminado, lo cual tampoco es admisible, ya que obliga a debatir simultáneamente sobre cuestiones globales y de interés general y sobre el tratamiento de los derechos de la propiedad del suelo y, con ello, tiende a minimizar, subordinar e incluso puede llegar a omitir el primero –cuya temática, de carácter general y colectivo debe ser mimada por las administraciones públicas e interesa a todas los ciudadanos- en aras del segundo, que es, sobre todo, una discusión de los propietarios de suelo y edificaciones con la administración, que interesa particularmente a los ciudadanos que son propietarios y que, en todo caso, va a volver a tener ocasión de llevarse a cabo nuevamente tras la Aprobación Inicial.

Por tanto si en esta fase de Avance se hubiese presentado el Plan ya completo con los datos que faltan para completar el detalle planimétrico de la ordenación, ello sería igualmente inadmisible, pues se estaría omitiendo precisamente el genuino debate propio de un Avance y, de hecho, se estaría conculcando el vigente Reglamento de Planeamiento que, en su artículo 125 establece:

“En el momento en que los trabajos de elaboración del Plan General hayan adquirido el suficiente grado de desarrollo que permita formular los criterios, objetivos y soluciones generales de planeamiento, la Corporación y Organismos que tuviesen a su cargo su formulación deberán anunciar en el Boletín Oficial de la Provincia y en uno de los periódicos de mayor circulación de la misma, la exposición al público de los trabajos, al objeto de que durante el plazo mínimo de treinta días puedan formularse sugerencias y, en su caso, otras alternativas de planeamiento por Corporaciones, asociaciones y particulares”.

Es obvio que la presentación de un Plan General completo sin pasar por esta exposición pública previa de un Avance incumple el referido precepto.

Sirva esta consideración para subrayar que, aunque falten datos para la discusión de derechos que la documentación expuesta provoca, aunque lo expuesto ha llegado efectivamente a inquietarnos por los perjuicios que lo representado amenaza y aunque, por eso mismo, lo que más nos urge y quisiéramos es tener todos los datos necesarios para completar las ALEGACIONES que procediesen, nos abstenemos de solicitar esto en primera instancia pues entendemos que con ello el proceso de planeamiento seguiría estando en una situación no reglamentaria. Por ello sugerimos que se retire para suprimir los detalles que sobran y sacar a Información Pública sólo los aspectos globales propios del nivel de Avance, pero no sin antes incorporar a la participación a las Asociaciones de Vecinos, ya que importantes aspectos relativos al modelo global podrían tener que reconsiderarse, de modo que no bastaría con despojar de detalle al documento expuesto sino también, probablemente, de cambiar algunos aspectos del modelo global.

Más probable es el supuesto contrario, esto es, que los datos definitorios de las características cuantitativas, económicas, programáticas, etc., de la ordenación no estén elaborados todavía. En este caso, la ordenación expuesta –tanto en sus trazados, como en sus densidades y aprovechamientos patrimonializables como en su viabilidad- no está calibrada, ni tampoco justificada como es preceptivo, ni se sabe si es justificable. Su exposición peca de gratuita y, sobre todo, no cumple con los requisitos de justificación y viabilidad expresas legalmente exigibles.

No nos tranquiliza que se nos diga que el Avance no es más que una mera hipótesis de ordenación para recabar la participación pública sobre criterios, objetivos y estrategias de planeamiento de carácter global y que se van a estudiar con toda atención y consideración las sugerencias y alegaciones que se presenten; pues aunque eso ha de ser así por ley, la documentación presentada lo contradice abiertamente. En coherencia con esa declaración –que no hace más que afirmar el propósito municipal de atenerse a las leyes vigentes- la documentación expuesta debería tener, como hemos razonado, otra forma y otros contenidos, pues de los que tiene se puede inferir precisamente lo contrario: que el Ayuntamiento tiene ya muy avanzados los estudios y las propuestas de planeamiento y que estamos ya muy sobrepasados del nivel correspondiente a las sugerencias de carácter general.

De hecho, por mucho que el Ayuntamiento diga ahora que todo lo expuesto en el Avance puede cambiarse a tenor de los resultados del proceso de participación pública –y, como ya hemos dicho en algunas ocasiones- es que ahora todo el territorio se encuentra afectado por las prescripciones del Avance de un Plan que respecto a nuestras propiedades podrá ser sólo teórico, pero con daños reales muy graves. El Avance propuesto califica el suelo y, aunque no sea definitivo, sus calificaciones han gravado de forma innecesaria y prematura muchas de las propiedades que afecta. El precio de las parcelas afectadas y no afectadas se dispara en direcciones contrarias, creándose un marco ideal para la especulación.

III) La ordenación detallada propuesta en Los Caños-Zahora configura un tejido urbano-turístico inadecuado, contradictorio con los propios principios de sostenibilidad y de delicadeza paisajística y medioambiental que el propio Avance predica. La propuesta grafiada destruye y dilapida los recursos paisajísticos que debiera utilizar como patrón y adoptar como matrices del tejido de los asentamientos de Los Caños-Zahora para emplazar en ellos productos turísticos más adecuados, pues aquí, aparte de los distintos hoteles –a los que, al menos, habrá que exigir determinadas condiciones tipológicas e iconográficas que garanticen su contribución a la consecución de esa imagen de marca singular y local que proponemos para la oferta turística en esta zona- no se vislumbra más que un monocultivo de parcelas en dobles hileras que nada bueno permiten esperar, sino las peores caracterizaciones de las extensiones residenciales de las periferias urbanas de las grandes ciudades, cuya baja calidad no se solventa sólo a base de una holgada dimensión de parcela ni por disponer en su entorno de grandes dotaciones de zonas verdes. El carácter de barrio periférico que la ordenación grafiada en el Avance impone a Los Caños-Zahora transforma radical y negativamente las características del asentamiento, renunciando a la formación de un tejido urbano (turístico o no) que se fabrique sobre las pautas morfológicas del tejido existente, las cuales guardan las claves de singularidad y atractivo de estos enclaves y elementos adecuados para la producción de una imagen de marca específica para la oferta turística de esta zona.

Ni siquiera con carácter puramente indicativo o demostrativo de un posible resultado final entendemos justificable la ordenación grafiada en este Avance para los asentamientos de Los Caños-Zahora y, desde luego, la sola posibilidad de que su carácter se pretendiese vinculante la hace rechazable en sí misma, incluso desde el punto de vista de los intereses colectivos ya que no nos parece que éste sea el tipo de poblado turístico apropiado a las potencialidades de los asentamientos existentes. Por ello son todavía más inaceptables las agresivas intervenciones propuestas, que lesionan muchos más intereses particulares que los que podrían y deberían ser necesarios. Los efectos de esta ordenación serán contrarios a los expresamente pretendidos por el Plan, ya que la positiva percepción del territorio por el visitante podría cambiar de signo ante la destrucción de un espacio de características físicas y ambientales tan extraordinarias, para sustituirlas por un agregado anodino y standard de elementos urbanos ya generalizados de forma indiferenciada en casi todas las zonas costeras.

Creemos posible un desarrollo turístico que, incluso aceptando la clasificación de suelo y las densidades propuestas en el Avance, e incluso incrementándolas, sea compatible con un mayor grado de mantenimiento de los rasgos morfológicos y paisajísticos actuales de los asentamientos.

IV) No podemos menos que rechazar el diagnóstico que sobre la situación de Los Caños-Zahora propone el Avance, pues no solamente es subjetivo –el supuesto analisis abusa de los juicios de valor y renuncia a la descripción y encausamiento objetivo de los hechos- sino que es también subjetivista, en cuanto que trata de encontrar las causas de los procesos observados en una especial desviación o perversión de los habitantes o usuarios del territorio, en vez de objetivar los comportamientos que critica en el contexto social y político que los posibilita.

No es que algunas cosas de las que se dicen no sean ciertas, es que se trata de verdades tautológicas, que no buscan las causas de los problemas que el Plan debe resolver en el terreno material en el que se desenvuelven los instrumentos y técnicas del planeamiento urbanístico. El diagnóstico del Avance que analizamos tiene más de informe para la administración pública de la Enseñanza que para la del Urbanismo.

No es posible que los móviles ni las pautas de comportamiento que en el Avance se critican sean esencialmente distintos de los de otros habitantes o usuarios de otros asentamientos, próximos o lejanos de Cádiz o de Málaga, de Andalucía o de España y aún más allá de nuestras fronteras. Las parcelaciones ilegales han proliferado en todas partes y claro está que constituyen una constelación de problemas, pero la cuestión principal que plantean es la de la inveterada falta de capacidad de la Administración Pública para abordar y solucionar estos problemas, ni en su acción legislativa, ni en la ejecutiva, ni en la judicial ni en la adecuación de los medios a los fines o viceversa, de los fines a los medios. Añádanse además otros factores por deficiencias en el funcionamiento de las administraciones –incluso en acciones para las que cuentan con medios suficientes- y se comprenderá fácilmente que el diagnóstico del Avance, que carga contra los habitantes de Los Caños-Zahora es inaceptable técnicamente, además de que pueda serlo también moralmente, cuestión en la que en este escrito no deseamos entrar.

Atribuir la responsabilidad de los problemas urbanísticos que presentan los asentamientos de Los Caños-Zahora y las causas de los mismos a sus habitantes es como buscar las causas de la inseguridad ciudadana en la manía de los ciudadanos de salir a las calles o en el mal comportamiento de los delincuentes. Téngase en cuenta, que muchos de los actuales habitantes o propietarios pueden ser ciudadanos que han comprado una casa y no han cometido ilegalidad alguna no habiendo participado del pecado original parcelatorio ni de la construcción sin licencia. Es obvio que, con independencia de las imputaciones y sanciones que puedan corresponder a sus promotores –que no tienen por qué ser los habitantes y propietarios actuales y, en la medida en que lo puedan ser, ello es urbanísticamente irrelevante- por acciones ilegales la mayoría de las cuales habrá prescrito, la responsabilidad de todo ello recae en la incapacidad mostrada por las administraciones públicas para impedir y controlar estos procesos.

Pero hay otra cuestión que pone de manifiesto lo desacertado de este diagnóstico y es que, a pesar de los pesares, de los problemas de escasa accesibilidad y permeabilidad del tejido y de la falta de infraestructuras necesarias los asentamientos de Los Caños y Zahora son mucho más amables y menos destructivos y depredadores del medio que las miles de hectáreas urbanísticamente ortodoxas –resultado de la habitual cascada de Planes: General, Parcial o Especial, Proyecto de Urbanización, aprobados y ejecutados- que se extienden a lo largo del litoral andaluz y español.

Los Caños y Zahora son asentamientos con una ya larga tradición de atracción turística que comenzó a conocerse en toda España y fuera de ella gracias a las pequeñas empresas hoteleras pioneras de la actividad en esta zona. Gracias a ellas hace años ya que comenzaron a sucederse las temporadas turísticas con llenos de consideración, que no fueron adecuadamente valorados ni proyectados en el tiempo por la administración, ya que una planificación y regulación legal del territorio en los comienzos de esa consolidación como zona turística hubiera podido evitar gran parte de los problemas que por esa ausencia de acción pública se han ido generando. Aunque no se sabe si hubiese sido peor y hoy tal vez tendríamos aquí el tipo de poblado turístico del que abominamos en otras áreas costeras y que ahora, con el conocimiento y la experiencia acumulados, podemos evitar. Sea como fuere tal vez se disponga de una buena oportunidad aquí –o tal vez no, es lo primero que habría que demostrar para justificar una propuesta de nueva y cuantiosa oferta turística- pero de lo que no cabe duda es de que se dispone de un territorio especial, de características muy singulares y que cuenta con una corriente de visitantes consolidada y creciente. Este crecimiento se ha ido soportando con instalaciones en situación de ilegalidad urbanística, pero esto ha sido así porque la administración nunca ha considerado oportuno apoyarlo mediante su incorporación urbanística. No justificamos la ilegalidad pero esta no se hubiera producido o se habría regularizado hace tiempo si la Administración hubiese sabido valorar y abordar este proceso territorial como debía y podía hacerlo y se limitó durante mucho tiempo a tratarlo sólo como proceso ilegal, con todas las insuficiencias demostradas por las administraciones públicas en ese cometido. Mientras tanto, esa situación en la que la demanda iba en aumento, fue cambiando la estructura social de la población y la oferta empresarial se ha ido adaptando, con las dificultades inherentes a la falta de infraestructuras, a los nuevos tiempos, pero lo han hecho los empresarios solos, sin el mínimo y justo apoyo administrativo, sin poder acceder a fuentes de financiación dada la clasificación de los terrenos. En ese proceso se han hecho cosas mal y se han realizado parcelaciones y construcciones ilegales, pero las asociaciones que suscribimos este escrito no somos asociaciones de parcelistas ni promotores ilegales, ni suscribimos este escrito como tales, sino como habitantes y propietarios de suelo y edificaciones en Zahora y Los Caños, con derechos de propiedad tan válidos y legales como el que más. No nos oponemos a que las ilegalidades se traten como convenga de acuerdo con los procedimientos disciplinarios y sancionadores previstos en las leyes, lo que no cabe aceptar es una sentencia condenatoria sin juicio, de carácter colectivo y aplicada a través no de los tribunales de justicia sino del planeamiento urbanístico. Porque la ordenación propuesta en Los Caños-Zahora no es sino una sentencia condenatoria y sancionadora cuyo alegato es el supuesto diagnóstico y cuya ejecución, por otra parte parece inviable aunque no por eso dejará de tener las negativas consecuencias que ya hemos apuntado: devaluación patrimonial de los terrenos y edificaciones afectados y justificación a posteriori de unas infraestructuras exclusivamente destinadas a las nuevas instalaciones hoteleras aunque el resto de las ordenaciones no se ejecute. La extravagancia del diagnóstico –su dedicación a culpabilizar a los habitantes que, repetimos, no son identificables con los parcelistas y promotores ilegales originarios- reconoce involuntariamente el sin sentido de la propuesta, que necesita justificarse en sus excesos y en su dureza como castigo por las ilegalidades del proceso de constitución de los asentamientos, la mayoría de ellas ya prescritas, que cometieron quienes en el pasado les vendieron parcelas o viviendas.

V) Como botón de muestra de que la responsabilidad –y, si cabe, la culpa- de la situación administrativamente irregular y urbanísticamente disfuncional que padecen los asentamientos de Los Caños y Zahora es de las administraciones públicas no tenemos más que observar lo acaecido desde la entrada en vigor del Plan General actualmente vigente. Como es sabido éste clasificó el asentamiento de Zahora como Suelo No Urbanizable pero asignándole un conjunto de Planes Especiales de Mejora del Medio Rural de iniciativa municipal para tratar de paliar en lo posible la precariedad de infraestructuras –sobre todo de saneamiento- de la zona que nunca se redactaron ni, por tanto, hubo posibilidad de gestionar, si bien el de Caños de Meca se clasificó como Suelo Urbano –el planeamiento anterior asignaba ya esa clasificación al núcleo originario del asentamiento- a desarrollar mediante Planes Especiales de Reforma Interior, en este caso de iniciativa privada que tampoco se han redactado pero que el Ayuntamiento está facultado para sustituir por su propia iniciativa en caso de incumplimiento del Programa de Actuación y que, en cualquier caso, deben haber sido aprobados y ejecutados para que se puedan conceder licencias de obras. En este momento hay en Los Caños edificios en construcción con licencia concedida por el Ayuntamiento sin que se haya redactado, aprobado ni ejecutado el correspondiente Plan Especial. Y así ha venido sucediendo, con o sin licencia, pero en estos casos sin que funcione la disciplina urbanística, antes del Plan vigente, en el Plan vigente y después del Plan vigente. El planeamiento de desarrollo no se ha redactado ni ejecutado, ni en el suelo urbano, ni en el No Urbanizable y, fuera de estos núcleos, tampoco se han redactado y ejecutado los Planes Parciales previstos en Suelo Urbanizable. Las dificultades que a ello se oponían no fueron pocas:

1º) Las capacidades gerenciales del Ayuntamiento no fueron dotadas en la medida necesaria –y previamente prometida al Ayuntamiento por los responsables de la Consejería de Obras Públicas- para la adecuada gestión del Plan General que entonces iba a estrenar su vigencia.

2º) Tampoco las administraciones sectoriales ejecutaron las inversiones infraestructurales previstas, de las que eran especialmente importantes por imprescindibles las conducciones generales de suministro de agua y de saneamiento.

3º) La capacidad disciplinar del Ayuntamiento tampoco fue nunca proporcional a la envergadura del proceso de parcelación y ocupación ilegal del territorio. Ni tampoco las de la Consejería de Obras Públicas, por lo que el proceso de parcelación y construcción ilegal siguió activo.

VI) Yerra el Avance de la Revisión, por tanto, al atribuir a los administrados los procesos urbanísticos negativos que la administración tiene que afrontar, evitar, controlar, o reconducir y reconvertir en positivos. Es el tipo de argumento –tan frecuente como absurdo- que culpa de la caída del muro al fuerte viento cuando es obvio que el viento puede soplar y que el muro debe estar calculado y construido para resistir su embate. O de las inundaciones a la lluvia, cuando es evidente que quien correspondiese no supo evitar que se asentasen poblados y caseríos en zonas inundables o proteger de tales eventos a los ya existentes.

De las condiciones de ilegalidad de los asentamientos de Los Caños y Zahora y de su precariedad infraestructural son responsables las administraciones competentes, por su incapacidad disciplinaria –insuficiente para sancionar a los parcelistas y promotores ilegales y para impedir y cortar su actividad- pero también por su retraso en la programación de unas inversiones sin las cuales ni aunque los propietarios quisieran sería posible proyectar, gestionar y construir las dotaciones locales que corresponden a la iniciativa privada.

Por otra parte, aunque el Plan General vigente estudió la opción de clasificar el asentamiento de Zahara como Suelo Urbano la oposición de las organizaciones ecologistas y de la propia Consejería de Medio Ambiente decantaron la decisión hacia el mantenimiento de Zahora como Suelo No Urbanizable, si bien el grado de consolidación de algunas áreas por la edificación hubiera podido apoyar con cierta probabilidad de éxito la interposición de un recurso contencioso-administrativo reclamando la clasificación como Suelo Urbano de las agrupaciones de viviendas más nucleadas. Aun así nada hubiese cambiado sin disciplina urbanística y sin infraestructuras generales los Planes Especiales del hipotético Suelo Urbano de Zahora hubiesen sufrido el mismo destino que los de Los Caños o que los propios Planes de Mejora del Medio Rural que se asignaron a Zahora.

Por ello una de las reclamaciones que desde aquí planteamos y con vistas a la futura tramitación del Plan General de Barbate ante la Comisión Provincial de Urbanismo –dado que esta sugerencia deberá formar parte del expediente que se remita al citado órgano urbanístico de la administración autonómica- es la de la necesaria coherencia por parte de las administraciones sectoriales competentes y, muy concretamente, el mantenimiento de ciertos principios básicos por parte de la Administración Autonómica. Obviamente el Ayuntamiento de Barbate está actualmente dirigido por un gobierno de distinto signo político que el que redactó el Plan General anterior, pero no es menos cierto que el equipo redactor está dirigido por un prestigioso urbanista que goza de los parabienes de la Administración Autonómica y conoce sus criterios de ordenación territorial y de gestión ambiental. ¿Es posible que las Consejerías de Obras Públicas y de Medio Ambiente hayan pasado en menos de una década de una concepción tan conservacionista como la que exhibieron y ejercieron en la tramitación del plan vigente a otra tan radicalmente transformadora del medio ambiente local? ¿Y es admisible o implicaría un grado de irracionalidad y discrecionalidad injustificables?. Dados los antecedentes debemos esperar que una ordenación así concebida no pueda obtener los informes favorables que requiere su Aprobación Definitiva por la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cádiz.

VII) Como ya hemos adelantado, a pesar de las irregularidades administrativas que han marcado el proceso de parcelación y ocupación de Los Caños y de Zahora, los problemas de orden físico de los mencionados asentamientos conciernen básicamente a cuestiones de accesibilidad general, permeabilidad del tejido y otros déficits infraestructurales y de equipamiento, pues las restantes carencias de las que adolecen son de orden jurídico-administrativo y, en su conjunto, todas ellas presentan una componente económico-financiera.

En lo que concierne a las disfuncionalidades estructurales de los tejidos en ningún caso se presentan patologías irreversibles. En líneas generales la zona conserva en gran medida la fisonomía de los huertos originarios: su red de caminos, sus masas arbóreas, sus cercados de tuyas o chumberas. Lo rural y lo urbano se mezclan amablemente y el resultado perceptible sigue marcando las diferencias con otras zonas turísticas.

Por otra parte, los agregados de edificación nucleada que pueden considerarse suelo urbano con fundamento en su consolidación como tal por la edificación presentan una superficie insignificante en comparación con el ámbito territorial abarcado por la ordenación propuesta en el Avance. En ese espacio hay mucho terreno libre de edificaciones que constituye un recurso plenamente aprovechable en beneficio de todo el municipio de Barbate sin que ello resulte incompatible con el mantenimiento de las configuraciones actuales de nuestros núcleos de población. Basta con afrontar su ordenación con otros criterios morfológicos.

Por lo que se refiere a la regularización jurídico-administrativa de los asentamientos el problema es también solucionable y nada tenemos que oponer al cumplimiento de las obligaciones que correspondan a sus propietarios, esto es, a costear la urbanización y a ceder los terrenos para equipamientos que en cada caso sean de aplicación de forma justa y proporcionada a los derechos al aprovechamiento urbanístico asignados, si bien entendemos que el Ayuntamiento y las restantes administraciones tendrán que garantizar la ejecución de los sistemas generales necesarios así como la capacidad gerencial que necesitará el propio Ayuntamiento.

El Plan debe discernir entre la sanción que a los transgresores de la legislación urbanística –cuya identidad sólo los tribunales de justicia pueden determinar- pudiera corresponderles –sobre la que también son los tribunales los que han de dictaminar- y la solución de los problemas de orden urbanístico que el municipio tiene planteados.

Si es que hay solución posible, porque da la impresión de que el tratamiento culpabilizante y sancionador que el Avance da a los habitantes con esa “ordenación de castigo” es una declaración de la imposibilidad de alcanzar esa solución y de justificación para determinar una propuesta globalmente inviable, imposibilidad que se hace recaer sobre los actuales habitantes y propietarios, a los que previamente se ha culpabilizado de la situación –ese viene a ser el atípico sentido y contenido del “diagnóstico” que explicaría su ya comentada extravagancia- para justificar una propuesta que, aunque inviable en su conjunto no lo es en su totalidad. Partida por gala en dos, la ordenación se presenta parcialmente viable para determinados usos privilegiados que se localizan “ad hoc” en ciertas áreas preferentes, mientras en las restantes la composición de los usos y tipologías asignados junto con las afecciones viarias, la estructura de la propiedad imposibilitan o hacen muy difícil y problemática su ejecución. Estas áreas malditas corresponden a las zonas más consolidadas y sus aledaños, en los que la propiedad está más fragmentada y no falta la edificación dispersa. Son estas áreas habitadas o propiedad de los –según el diagnóstico- responsables del desaguisado, las que seguirán sin infraestructuras y sin regularizar jurídicamente y, de nuevo -y esta vez de modo instrumentado a través del propio Plan General- por culpa de los propietarios que no ejecutaran la ordenación asignada (a tal efecto poco importa, si nadie lo remedia, que sea inviable esa ejecución). No hacemos un juicio de intenciones, analizamos la estructura y contenidos del Avance, su texto y sus planos, y concluimos: Aunque no lo hace explícitamente, y si nuestro análisis no es erróneo en alguna de sus premisas, la documentación expuesta nos revela este su sentido implícito, más o menos oculto, más o menos conscientemente o inconscientemente intencional. Concedamos incluso que esa no sea la intención del Plan y obviemos el hecho de que si no lo es lo parece. Lo que nos importa ahora es que el nexo entre causa y efecto en este proceso potencial es tan nítido e incontrovertible que no tenemos otra opción que ponerlo de manifiesto y solicitar su anulación para evitar su fatal acaecimiento, ahora que estamos a tiempo.

VIII) En definitiva, las aspiraciones de las asociaciones que suscriben el presente escrito de sugerencias se resumen en una básica y fundamental: que por el Ayuntamiento se mantengan lo más posible las características de los asentamientos. Ello no quiere decir que no deban abrirse algunas calles sino que las aperturas viarias han de ser las mínimas necesarias para garantizar la accesibilidad en un hábitat que puede y debe mejorarse en este aspecto sin perder sus características morfológicas y paisajísticas actuales, tanto por lo que se refiere a lo ya consolidado como a los suelos vacantes, que deben proyectarse como áreas de crecimiento pero con las mismas pautas “orgánicas” de lo ya consolidado.

Era este fin el que justificaba la cláusula del Convenio por la que el Ayuntamiento se comprometía a que por el nuevo Plan General se estudiasen “…los parámetros urbanísticos establecidos por el Plan General vigente…” para el área de Zahora, que corresponden a la morfología rural preexistente para que, a partir del conocimiento de sus márgenes de variabilidad y dentro de un modelo asimilable, se proceda a establecer las condiciones viarias de parcelación, tipos edificatorios y densidades que permitan compatibilizar dicho modelo con las condiciones infraestructurales –y también de mercado- propia de un suelo urbanizado –nos referimos al resultado futuro- que aquí requiere considerar soluciones específicas.

En todo caso, desde este momento solicitamos y a lo largo de todo el proceso de participación solicitaremos:

1º) La supresión de los viarios locales profusamente trazados en la ordenación propuesta por el Avance y su sustitución por ámbitos de planeamiento de desarrollo que puedan redactarse por iniciativa privada o, en caso de ser pública, con la participación de los propietarios afectados. Alternativamente, si se pretende que el suelo clasificado como urbano o urbanizable quede pormenorizadamente ordenado por el Plan General, el proceso de participación comprometido por el Ayuntamiento en el Convenio se hace absolutamente imprescindible. Nos parece más conveniente, sin embargo, que estos ámbitos de planeamiento de desarrollo que proponemos no se ordenen detalladamente desde el Plan General, a fin de permitir una mayor diversidad de formas de ordenación y de tipos de oferta, siempre dentro de unos criterios de respeto y conservación de la fisonomía del asentamiento y de unos parámetros cuantitativos determinados por el Plan General (aprovechamiento y techo edificable, cesiones de suelo, etc.).

2º) La discusión del Sistema General viario, cuyo redimensionado sobre la traza actual implica demoliciones que se podrían soslayar mediante la incorporación de nuevo tramo al este del actual, sobre el camino existente.

3º) La intervención viaria de orden intermedio debería confiarse a la menor cantidad de calles posible, y trazados también en lo posible sobre caminos existentes. La ordenación del Plan General controlaría que la disposición de los ámbitos de planeamiento de desarrollo respecto de los sistemas generales y viario intermedio permitan posteriores conexiones de aquéllos a éstos.

4º) Además de los sistemas viarios, el Plan General debe determinar los Sistemas Generales de las restantes infraestructuras urbanísticas, sin las cuales es imposible regularizar las situaciones de ilegalidad actuales. Deberán pensarse un sistema especial de saneamiento local de las áreas consolidadas de Zahora, cuya extensión y planicie pueden dificultar o hacer costosísimo un sistema de saneamiento convencional.

En todo caso, debe garantizarse fehacientemente que los Sistemas Generales de infraestructuras de servicios urbanísticos estén dimensionados para dar servicio a la totalidad de las áreas tanto a las ya consolidadas como a los ámbitos de planeamiento de desarrollo ya mencionados. Asimismo debe quedar garantizada su ejecución con cargo a programas de inversión pública. Los tramos que vayan a ser cargados al suelo clasificado habrán de ser tenidos en cuenta en los cálculos de costes a fin de dimensionar los aprovechamientos de modo acorde con la viabilidad de las actuaciones, que debe quedar asimismo justificada.

5º) Rechazamos la posición asignada a la estación depuradora, que en el Avance se sitúa en colindancia con áreas pobladas en emplazamiento muy principal y propicio próximo al eje o calle principal de interconexión entre Zahora y Los Caños y también de estos con Barbate y Zahara de los Atunes.

6º) Rechazamos también la asignación específica y detallada de usos hoteleros y terciarios en estadio tan prematuro de la redacción del Plan, cuando quedan por definir determinaciones y parámetros fundamentales de las actuaciones.

Entendemos que la asignación de usos debe equilibrarse entre los distintos ámbitos de planeamiento de desarrollo que proponemos, de modo que constituya un factor favorable para su ejecución, pues fomentará la demanda por parte de agentes interesados en su promoción. El uso hotelero sólo excepcionalmente debe quedar determinado como uso exclusivo en un área y justificado en tal caso en inequívocas razones estratégicas. Como contrapartida deberá vincular el planeamiento de desarrollo de un área de su entorno delimitada también estratégicamente desde los intereses públicos que fundamentan el Plan. Esto quiere decir que la asignación estratégica de usos hoteleros debe estar correlacionada con la estrategia de delimitación de planes de desarrollo y sus unidades de ejecución.

Y todo ello con luz y taquígrafos. La detallada y pormenorizada determinación en el Avance de parcelas con asignación de usos privilegiados se entiende desde los vecinos como posible indicio de acuerdos y convenios entre el Ayuntamiento con intereses privados. Los convenios urbanísticos son lícitos pero para ello han de ser públicos y formar parte de la exposición que se somete a información pública.

Hasta aquí nuestro escrito de SUGERENCIAS Y ALEGACIONES. Aunque estemos en fase de exposición pública del Avance la definición detallada por éste de viarios y usos más propia de la fase de Aprobación Inicial del Plan nos obliga también a reclamar y conferir un sesgo alegatorio y no sólo sugerente a nuestro escrito de participación reglamentaria en esta fase.